Bouw- en woonrijp maken Leonidas

Contactpersoon Anne Mollema
Opdrachtgever Stadsontwikkeling en Stadsbeheer Rotterdam
Opdrachtnemer Advies en directie: Ingenieursbureau Rotterdam, Aannemer: A. Bunnik BV, Nieuwerbrug
Periode Planvorming: juni 2014-oktober 2014 Voorbereiding: oktober 2014-april 2015 Bouwrijp maken: mei 2015- september 2015 Woonrijpmaken: 2016

Korte beschrijving en type project

Leonidas is een zelfbouwproject met 46 particuliere kavels van 200 tot 550 vierkante meter voor duurzame woningen met DUBO-keur op een voormalig hockeyterrein. De wens was om het gebied niet op een traditionele manier, door middel van voorbelasten, bouw- en woonrijp te maken. Daar was ook niet voldoende tijd voor, want de eerste bouwers wilden zo snel mogelijk aan de slag. In een project-startup met veel disciplines zijn oplossingsrichtingen bedacht en verkend voor een drijvende infrastructuur; op palen of van lichtgewicht materiaal.

Ervaringen

Leonidas is een zelfbouwproject met 46 particuliere kavels van 200 tot 550 vierkante meter voor duurzame woningen met DUBO-keur op een voormalig hockeyterrein. De wens was om het gebied niet op een traditionele manier – door middel van voorbelasten – bouw- en woonrijp te maken. Daar was ook niet voldoende tijd voor, want de eerste bouwers wilden zo snel mogelijk aan de slag.

Bij aanvang van het project was de ontwateringsdiepte door gebrek aan grondwaterstandmetingen niet exact bekend, maar het grondwater bevond zich enkele decimeters beneden maaiveld. Om een gewenste drooglegging van 1,2 meter te bereiken, zou ophogen voor de hand liggen. Een ophoging van één meter zou binnen zestig jaar volledig in de grond verdwijnen. Dat is een enorme toename ten opzichte van de huidige zetting van ca. 5 mm per jaar, wat voor Rotterdam niet uitzonderlijk veel is. Het terrein heeft dus een precair evenwicht. Ook tijdens de bouwfase kunnen hierdoor problemen ontstaan, want bij ontgravingen van een bouwput dreigt het gevaar van opbarsten.

Er moest een oplossing worden bedacht die past binnen de smalle marges die het terrein toelaat, en zoveel mogelijk ruimte biedt aan de toekomstige bewoners, nutsbedrijven en omwonenden. Een drooglegging van 1,0 meter was acceptabel.

Varianten
In een project-startup met veel disciplines zijn minstens twaalf oplossingsrichtingen bedacht en verkend voor een drijvende infrastructuur; op palen of van lichtgewicht materiaal. Die oplossingen zijn in een expertteam beoordeeld op o.a. kosten van aanleg en beheer, op snelheid van aanleg en procedure, innovatie, duurzaamheid, kwetsbaarheid en risico’s. Dat heeft geleid tot drie varianten: een weg op kratten, met licht ophoogmateriaal of met EPS. Die varianten zijn doorgerekend en dat gaf de variant EPS als beste resultaat. Deze was in aanleg wel veertig procent duurder, maar door lagere onderhoudskosten over een periode van zestig jaar gerekend vijfentwintig procent goedkoper.

Er is ook gekeken naar gevolgen voor de omliggende percelen (er waren nog geen eigenaren, er waren tijdens de verkenning wel veel belangstellenden). De gemeente wilde binnen de grenzen van een gezonde grondexploitatie zo min mogelijk voorschrijven en zoveel mogelijk ruimte scheppen. Bij de keuze van een rioolstelsel is een IBA afgevallen. Weliswaar bespaart dat op leidingwerk (de riolering vormt een verzwakking van de wegconstructie), maar het kost veel ruimte op de percelen. Dat wilde de gemeente de eigenaren niet opleggen.

Interessant voor de deelnemers aan het proces was de benadering van het project vanuit verschillende perspectieven: de toetsende rol die de overheid heeft, maar ook de realiserende rol (Rotterdam doet veel zelf), de adviserende rol die de gemeente vanuit haar kennis kan bieden en de samenwerkende rol met de particulieren en de marktpartijen. Dat was niet alleen leerzaam, maar leverde ook een belangrijke bijdrage aan de kwaliteit van het werk. Beter... en leuker!
 

Meer informatie

De animo voor de kavels van Leonidas is groot. Begin juni stond de tuin van makelaar Langejan vol met tentjes van mensen die als eerste in aanmerking willen komen.
>> Lees meer

Woordvoerder Chris Nieuwstraten (Stadsontwikkeling) gaf voor de camera van SBS aan dat je met dit project je droom kan verwezenlijken in Rotterdam.
>> Bekijk video
 

Aanpak bij een nieuw project hetzelfde?

De procesmatige aanpak, met diverse deskundigen en afweging van belangen van toekomstige bewoners, nutsbedrijven en beheerders is heel waardevol gebleken. Technisch zou er dan een wellicht een andere uitkomst zijn, want dat is maatwerk vanuit de verschillende perspectieven. Kwaliteit is niet noodzakelijkerwijs het beste beton, maar de best passende oplossing.